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住宅ローンは完全固定金利で長く借りた方がお得⁉私が35年完全固定金利を選択した理由

本日は住宅ローンについて投稿をしていきたいと思います。

なぜ住宅ローンは完全固定金利で長く借りた方がお得なのか?

私なりに考えた結果を投稿していきます。

 

私も住宅ローンを現在支払い中でして、残り期間は33年弱あります。

完全固定金利で長く(フラット35)借入をしております。 

 

まずは

住宅ローンの金利の種類は大きく分けて3つと認識しております。 

 

①完全固定金利

 借入期間中の金利がずっと固定されるタイプ

 一般的に②の変動金利③の固定期間選択に比べて当初の適用金利は一番高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は最初から最後まで変わりません。

 

②変動金利

 半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプ

 金利の変動によって返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。

 一般的に①の完全固定金利③の固定期間選択に比べて当初の適用金利は一番低くなりますが、借入期間中に金利上昇のリスクを背負うことになります。

 
③固定期間選択
 3年間、5年間や10年間など一定期間は金利を固定され、その期間が終了した時点で、再度金利を固定金利か変動金利か設定し、返済額が見直されるタイプ
 固定する期間は金融機関で異なりますが、一般的に固定期間が長くなると金利も上昇します。
 固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合、②の変動金利のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。
 
 
こんな人におすすめ
 
①の完全固定金利におすすめ
 ・金利変動に対して、柔軟な対応が難しい人
 ・返済金額が固定となり、返済計画が立てやすい
 
②の変動金利におすすめ
 ・借入額が少ない人
 ・金利の変化に対応できる(余裕資金がある)人
 
③の固定期間選択におすすめ
 ・選択期間は返済金額が固定
 ・教育費など住宅以外の出費が想定されされる人
 
 
続けて
過去35年の金利から今後の金利予想
 
住宅ローンは数百万円ではなく、数千万という借り方になるかたが多いです。
ローン期間は20年、30年、最長で35年になります。
私も35年にしました。
つまり、住宅ローンはこれから最大35年後の金利も考えながら借りる必要性がでてきます。
これからの予測をするにしても過去はどんな推移をしてきたのか?
過去35年を調べてみると、
 
民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

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出典:住宅金融支援機構ホームページより

※ 主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載。
※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。
 
昭和59年から平成3年は変動金利型の金利が4.9%~8.5%で推移し、その後平成7年頃にかけて2%台まで下がっております。
以降は金利が低く横ばい状態です。
 
このことからみると現在は低金利時代と言えると思います。
さらに今後の予測を調べてみると、ほぼ横ばいの可能性が高そうです。
しかしながら、ここから大幅に下がるのか?20年後、30年後に低金利が続くか?と言うと疑問が残りますね。
 
金利のオススメは
 
完全固定金利、変動金利と固定期間選択のどれがオススメなのか?
20年を超える住宅ローンのオススメは完全固定金利となります。
低金利時代にここから金利が大幅に下がるとは考えにくいです。
金利が上がるリスクを考えると、今固定してしまった方がリスクが低いと思います。
付け加えると、金利が大幅に下がった場合には借り換えてしまえばかまいませんね。
低金利時代の今、頭金も極力少ない方がオススメです。
 
住宅ローンの金利は低いので、例えば車のローンにするのであれば、住宅ローンを借りて車は現金の方がいいかもしれないですね。
また、住宅ローン減税を受けるのであれば、低金利時代の今は、多く長く借りた方が住宅ローン減税を最大限活かせます。頭金は取っておいて、住宅ローン減税が終了した地点で繰上げ返済をした方がいいでしょうね。
 
完全固定金利がおすすめですが、例外として、数年後にまとまったお金が入る場合(退職金など)や借りる金額が少ない場合は、変動金利や固定期間選択を選んでもいいですね。